Come affittare un locale commerciale a Treviso: le regole e i tempi

Ecco cosa c'è da sapere prima di fare un contratto di affitto commerciale per evitare spiacevoli sorprese

Se si hanno particolari doti imprenditoriali o si vuole realizzare un’attività in grado di sfruttare le nostre abilità commerciali, possiamo decidere di avviare un percorso professionale. Se abbiamo un negozio sfitto possiamo pensare di metterlo a reddito.

La prima cosa da fare nel caso in cui si abbia a disposizione un immobile o si voglia iniziare un'attività, è occuparsi dell'affitto del locale. Prima di buttarsi in questa impresa, occorre sapere quali sono gli adempimenti a carico del locatore e dell'affittuario, e i documenti da compilare. Ecco le caratteristiche di un contratto di affitto di un locale commerciale.

Chi possiede dunque questo tipo di immobili e desidera darli in affitto in modo sicuro e redditizio dovrà approfondire alcuni aspetti, tra cui:

  • Per prima cosa è importante chiedersi cosa sono gli immobili commerciali: questo tipo di immobile è uno stabile costruito appositamente per essere utilizzato da aziende, pertanto può essere costituito da un’area produttiva, uno spazio da dedicare agli uffici, degli interni da adibire a magazzino. In base a questa definizione, l’esempio più classico è costituito dal capannone industriale.
  • Un locale commerciale ha invece caratteristiche molto diverse: esso è infatti parte di un edificio in cui sono presenti anche immobili con uso differente, come può essere ad esempio quello residenziale. È il caso, ad esempio, di un immobile collocato al pianterreno di un condominio: gli immobili ai piani vengono, solitamente, destinati ad essere impiegati come ufficio o come abitazione, mentre quelli al piano terra sono dei locali commerciali, quindi utilizzabili per l’apertura di negozi, bar, ristoranti, agenzie di scommesse e qualsiasi altra attività aperta al pubblico.
  • Nella grande maggioranza dei casi, le imprese che hanno necessità di un locale presso cui svolgere la loro attività preferiscono optare per l’affitto, piuttosto che per l’acquisto. Questa scelta è dettata dal fatto che l’attività imprenditoriale si contraddistingue per un certo livello di rischio, di conseguenza l’affitto è sicuramente la soluzione più prudente.

Contratto d’affitto di un locale commerciale, le regole e i tempi

Per non avere spiacevoli sorprese è importante sapere cosa fare e conoscere i propri diritti e doveri. Vediamo come stipulare un contratto in piena regola.

  • Affittare un locale commerciale per alcuni aspetti corrisponde all’affitto di un immobile ad uso abitativo. La differenza sostanziale sta nella metratura e nella destinazione d’uso. Per questo motivo è importante che all’interno del contratto venga specificato l’utilizzo che se ne farà dell’immobile.
  • Il proprietario prima di decidere se affittare o meno il locale può informarsi sulla controparte. Grazie ad agenzie specializzate potrà ottenere i dati utili a valutare se è una persona affidabile economicamente, se è un individuo solvente o se è serio.
  • Il locatario dal canto suo, prima di apporre la firma sul contratto deve verificare che gli spazi siano adatti ad un’attività commerciale, se ci sono i servizi giusti come i bagni, l’accessibilità e l’assenza di barriere architettoniche. In caso contrario si può decidere di affittare il locale e di effettuare i lavori di ristrutturazione che saranno tutti a carico del locatore.
  • Se l’immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l’inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto.
  • Prima di prendere possesso del negozio l’inquilino deve corrispondere una cauzione, come una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

Durata del contratto d’affitto

In base al quanto stabilito dalla legge la durata di un contratto d’affitto è di sei anni per le attività commerciali si arriva fino a nove anni se la struttura ospita alberghi, b&b o attività teatrali.

Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli, tranne nel caso di quello transitorio. Questa opzione è contemplata quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato, oltre a specificarlo sul documento, questo contrato è caratterizzato da due clausole molto importanti:

  • la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
  • la motivazione della transitorietà, quindi si deve specificare perché l’attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.
  • Il contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni del precedente accordo. Se si vogliono prolungare gli anni ordinari d’affitto, la richiesta può essere applicata dopo aver pagato i primi sei anni e con la modifica del contratto.
  • Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni solo se si hanno motivi concreti. Ad esempio il locatario decide di aprire un’attività commerciale per sé o in società con la famiglia. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. Nell’anno successivo, il proprietario deve dimostrare di aver aperto un’attività, pena il ripristino dell’accordo.
  • Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell’affittuario, il proprietario deve corrispondere all’inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Come recedere un contratto

  • Sia il locatore che l’affittuario possono decidere di rescindere il contratto, con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r.
  • I motivi gravi corrispondono a tutte quelle cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell’imprenditore, come la congiuntura economica che impedisce la continuazione dell’attività o la necessità di cambiare sede per ampliare e proseguire al meglio la propria impresa.
  • Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l’accordo è l’inquilino, dovrà continuare a pagare l’affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Successione e sublocazione nel contratto d’affitto

  • Nel caso di morte il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l’attività. Lo stesso vale nel caso di separazioni o divorzi.
  • E’ possibile effettuare la sublocazione, in questo caso è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo tramite raccomandata. Se il sublocatario non corrisponde l’affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e pretendere gli arretrati.

Costi e adempimenti 

  • Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€.
  • Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spettano le utenze come acqua, gas e luce.

Prodotti online legati all'affitto di un locale commerciale

Manuale delle locazioni abitative e commerciali 

Le locazioni commerciali

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Cartelli affittasi 

A Treviso ci si può rivolgere a 

  • IMMOMARCA
    Rivale Filodrammatici 15, Treviso (TV)
    agenzia immobiliare specializzata nella valorizzazione degli immobili 
    Tel: 0422 541 864
     
  • In caso di dubbi sul contratto 
    Studio legale Barcati 
    Email: segreteria@barcati.it
    Piazza Sant'Andrea, 6, Treviso, TV
    Tel:  +39 0422591391 

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