Rendimenti elevati e basso rischio: investire nei capannoni conviene

Presentata nel corso dell'evento organizzato da Gruppo Basso la Ricerca dell'Università di Pavia, in collaborazione con EconLab Research Network, che evidenzia nuove opportunità di tutela e di rendimento del risparmio con l'investimento in piccoli immobili ad uso industriale-artigianale

TREVISO Gli immobili industriali di piccola taglia, localizzati in centri organizzati e serviti da infrastrutture costituiscono un segmento di mercato altamente redditizio, di buona liquidabilità e con un basso rapporto rischio-rendimento e rappresentano una nuova opportunità di investimento per i risparmiatori all'interno di un portafoglio di investimenti diversificato. E' quanto emerge dalla Ricerca "Verifica del rapporto rischio – rendimento di un investimento in immobili ad uso industriale, all’interno di un portafoglio diversificato, attraverso l’analisi di alcuni casi di studio rappresentativi del mercato italiano” condotta dall'Università di Pavia in collaborazione con EconLab Research Network.

La Ricerca è stata presentata a Treviso nel corso del convegno "Investire nel capannone, conviene!" organizzato da Gruppo Basso, property company con asset dislocati in tutto il Centro e Nord Italia. La ricerca, il metodo di analisi e i risultati ottenuti sono stati illustrati da Ferruccio Bresolin, membro del team di ricerca di EconLab Research Network.

Immobiliare: un mercato segmentato

L'analisi ha rivelato che durante la crisi economica alcuni comparti del mercato edilizio hanno tutelato il risparmio meglio dell'investimento finanziario sia in termini di rendimento che di rischio. L'indagine ha confrontato le performance - in termini di rischio e di rendimento - degli investimenti di natura finanziaria con quelle dell'investimento nell'edilizia, introducendo nella comparazione una disaggregazione del mercato immobiliare, spesso trascurata nel panorama delle analisi di un portafoglio degli investimenti. Il mercato edilizio non è un mercato uniforme, ma segmentato in settori aventi caratteristiche di rendimento e rischio molto diverse. A seconda della destinazione d'uso commerciale, industriale-artigianale, direzionale, si riscontrano risultati, in termini di rendimento e di preservazione del valore, sensibilmente differenti.

L'investimento in locazione su immobili produttivi: un rapporto rischio-rendimento che conviene

Dal confronto su un campione rappresentativo di immobili produttivi che fanno riferimento alla classe degli immobili industriali di tipo Commerciale, Industriale/Artigianale e Direzionale durante il periodo 2007/2016, l'analisi ha messo in luce che in termini di rischio-rendimento l'investimento in locazione su immobili produttivi di tipo industriale artigianale  è nettamente superiore rispetto agli altri due comparti: nel periodo di riferimento, il comparto Industriale-Artigianale riporta un rendimento netto del 36% seguito dal comparto Commerciale (27,29%) e Direzionale (26,47%).

La ricerca, inoltre, ha evidenziato che confrontando nel periodo considerato (2007/2016) i guadagni o le perdite di valore lordo annuo sulle attività finanziarie per le diverse classi di asset (mercato azionario italiano e internazionale, Oro, Brent, mercato immobiliare residenziale e industriale), il settore immobiliare industriale è quello che ha realizzato la perdita minore sull’orizzonte temporale considerato (-1%), rispetto al mercato azionario ed immobiliare residenziale. Quindi, in termini di valore degli immobili, il mercato immobiliare industriale ha mantenuto una maggiore stabilità, nonostante le due crisi finanziarie scoppiate nel periodo considerato. Se si considerano poi i rendimenti effettivi medi per ogni comparto per tutto il periodo, il comparto industriale artigianale riporta un rendimento effettivo medio del 4,42%, contro il 3,31% del comparto direzionale e il 3,24% del comparto commerciale.

Distretti produttivi ad alto potenziale di indotto: il valore che fa la differenza

La Ricerca ha inoltre messo in evidenza come il mercato degli immobili ad uso professionale e industriale appare quello che ha maggiormente conservato il proprio valore e offerto i rendimenti più elevati. In particolare, l'analisi ha messo al centro delle riflessioni il comparto spesso trascurato delle piccole e medie dimensioni degli immobili ad uso industriale, comunemente intesi come capannoni, prendendo in considerazione un campione ragionato di immobili, situati in zone core come Lombardia e Veneto. Sul piano della redditività, gli immobili ad uso produttivo e industriale di dimensione piccolo-media sono in grado di offrire una reddittività complessiva (data da guadagno da affitti e da risultato in conto capitale), superiore non solo a qualsiasi investimento in abitazioni o in immobili ad uso commerciale, ma addirittura all’investimento nel mercato mobiliare e inferiore, nel lungo andare, solo all’investimento in oro. La maggiore redditività del comparto produttivo ha un indicatore di performance rispetto al rischio, maggiore rispetto ai comparti residenziale, direzionale e commerciale, dal momento che il rendimento ottenuto per unità di rischio, misurato col tradizionale indice di Sharpe1 (rapporto tra performance reddituale e volatilità, ovvero la redditività attesa per ogni unità di rischio), è di gran lunga superiore agli altri comparti del mercato immobiliare.

Il campione di immobili preso in esame ha inoltre permesso di mettere in luce come immobili ad uso industriale e artigiano, collocati in aree organizzate e ben strutturate sul piano dei servizi, non hanno risentito della crisi, sia perché legati a strutture industriali o artigiane e di servizio costituite da forti interdipendenze sistemiche, sia per un effetto a catena per cui, in presenza di una caduta della domanda, si è manifestata una sorta di reciproco sostegno teso al mantenimento di quote di mercato. Alla luce di queste considerazioni, il caso di studio di piccoli immobili situati in zone core di Lombardia e Veneto, esaminato nella Ricerca, ha messo in evidenza che l'investimento in immobili ad uso industriale situati in mini distretti produttivi ad alto potenziale di indotto consente al risparmiatore di ottenere alti rendimenti uniti a un'elevata capacita di ottenere valore nel tempo con performance notevolmente superiori a quelle di qualsiasi investimento finanziario e inferiori solo a quello dell'oro. Gli investimenti in questo tipo di immobili, inoltre, hanno anche un buon grado di liquidabilità vista la scarsa probabilità di disdetta delle locazioni e l'appetibilità da parte delle imprese e, per la loro localizzazione e per le loro dimensioni, hanno un elevato rispetto del territorio e dell'ambiente, oltre che la possibilità di utilizzare fonti di energia rinnovabile.

"Si tende a dare al mercato degli edifici a uso industriale una connotazione indifferenziata e omologata per cui non c'è distinzione tra la grande struttura produttiva con la piccola struttura inserita in contesti ben serviti e integrati - ha commentato Ferruccio Bresolin, professore dell'Università Cà Foscari di Venezia e membro del team di ricerca di EconLab Research Network - La Ricerca ha invece messo in evidenza che investire in immobili industriali di piccole dimensioni in mini distretti produttivi ad alto potenziale di indotto rappresenta un'opportunità per il risparmiatore in grado di dare esiti di tutela e di rendimento del risparmio di grande soddisfazione".

"Quello che oggi fa la differenza è la presenza di operatori di alta professionalità e dotati di reputazione e fiducia -  ha continuato Alex Fattorini, Amministratore Delegato di Gruppo Basso Spa – siamo convinti che solo facendo cultura sia possibile oggi dar vita ad un nuovo mercato seppur di nicchia che possa generare valore per tutti gli attori della filiera.”

L'evento organizzato da Gruppo Basso ha visto poi un approfondimento e un confronto sui risultati emersi dalla Ricerca e sul tema dell'investimento in immobili produttivi a reddito nella tavola rotonda a cui hanno preso parte rappresentanti ed esperti del settore immobiliare e degli investimenti: Fabrizio Gatto, Presidente FIAIP Treviso (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), Guido Mischiatti, District Manager Padova e Treviso di Banca Generali, Antonio Martino, Associate Partner - Real Estate Deals Leader di PricewaterhouseCoopers Spa e David Moro, Presidente dell'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Treviso ed Alex Fattorini, Amministratore Delegato di Gruppo Basso.

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