Ripresa del mercato immobiliare? «Ecco la verità»

L'intervento di Paolo Busato, specialista del centro storico e del primo fuori mura di Treviso per "Grandi Agenzie"

Il centro di Treviso fotografato dal park "Dal Negro"

“La ripresa del mercato immobiliare”, “finalmente la crisi è finita”, “aspettiamo a vendere perché sta finendo la crisi del mercato immobiliare”. Quante volte oramai sentiamo queste frasi. Da una indagine di Grandi Agenzie a livello nazionale svolta negli ultimi 12 mesi, possiamo riscontrare dei dati che vanno in controtendenza a quello che si percepisce.

COME SI STA MUOVENDO IL MERCATO IMMOBILIARE Oggi il mercato immobiliare si sta muovendo, in termini di maggiori vendite, solo grazie all’aumento delle richieste di acquisto dovute al calo dei prezzi degli immobili. Questo dato significativo (il calo dei prezzi) dipende dall’esubero degli immobili immessi nel mercato, e dalla perdita di interesse sugli immobili datati oramai sorpassati. Infatti, per gli acquirenti, l’interesse è basso verso gli immobili dove le tecnologie costruttive sono vetuste e le prestazioni energetiche sono basse. L’acquisto di un immobile di questa tipologia diventa interessante per il mercato solo ed esclusivamente quando i costi di ristrutturazione uniti all’acquisto non superino o pareggino il nuovo.

QUALI SONO LE PROBLEMATICHE DELLE CASE DEL CENTRO STORICO E FUORI MURA Inoltre, soprattutto nel Centro Storico e nel Fuori Mura dove le costruzioni sono nate nel dopoguerra e nel boom economico degli anni ’60, troviamo dei condomini che nella maggior parte dei casi hanno bisogno di essere riammodernati, sia esteticamente, che tecnologicamente (ascensore, caldaie, impianti, tetto, grondaie ed eventuali barriere architettoniche presenti), con costi che molte volte vanno ad incidere nel breve termine sull’acquirente. Quindi il prezzo di vendita, sommato alla ristrutturazione e ad un eventuale possibile ristrutturazione condominiale, fanno sì che il prezzo sia da considerarsi non in linea con il mercato di pari tipologia del nuovo.

ANALISI DEI VALORI DEGLI ULTIMI DUE ANNI Confrontando i dati degli ultimi 2 anni delle vendite immobiliari di Treviso, si può riscontrare che le vendite sono aumentate solo ed esclusivamente perché i prezzi stanno arrivando al reale valore degli immobili, dopo la stagione dei prezzi gonfiati prima del 2008. I proprietari di immobili che hanno recepito questo hanno venduto velocemente e realizzato il massimo prezzo di mercato, mentre chi ha aspettato la “Ripresa del Mercato” rifiutando eventuali offerte in linea in quel momento, ha perso soldi nella vendita. Oggi, guardando l’andamento delle vendite, possiamo dire che gli immobili continuano a perdere valore ogni mese. Le previsioni sono ancora queste per i prossimi 3 anni: i prezzi degli immobili dopo la “Bolla Immobiliare” continueranno a scendere fino ad arrivare al reale potere d’acquisto delle famiglie, ed una eventuale ripresa dei prezzi si avrà solo sugli immobili di nuova costruzione, con un aumento stimato dell’1/2% all’anno.

COSA VOGLIONO I CLIENTI CHE CERCANO CASA Oggi la richiesta degli acquirenti è principalmente per case tecnologicamente innovative, e immobili costruiti solo vent’anni fa sono considerati vetusti e sorpassati a differenza di alcuni anni fa quando erano considerati recenti. Gli immobili sono quasi paragonabili alle auto: più kilometri hanno e meno valgono, ad eccezione di pochi pezzi unici che sono rari nel mercato. Vendere casa oggi è ancora complicato, e il rischio di perdere valore nel tempo è reale. Il mercato è saturo e l’esperienza di Grandi Agenzie, che da 3 anni continua ad essere l’ufficio leader come numero di case vendute nel mercato immobiliare di Treviso, può sicuramente dire che vendere oggi al maggior prezzo di mercato è la giusta soluzione per non perdere denaro. Il mercato è chiaro: “maggiori vendite come conseguenza dei prezzi che scendono”. Illudersi che i prezzi stiano aumentando perché le vendite sono in ripresa è un errore da non sottovalutare. Sbagliare può significare posizionare il proprio immobile ad un prezzo fuori mercato e, come si evince dalle statistiche a livello locale, porta ad una perdita di valore pari ad una media del 8/10% su base annua. Oggi per non vedere la propria abitazione svalutarsi in un mercato saturo di immobili che continuano ad essere messi vendita, bisogna vendere velocemente al maggior prezzo che il mercato è disposto a pagare, fermando così la continua perdita di valore.

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