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Vendita e Affitto

Cos'è la Nuda Proprietà: i vantaggi per chi acquista e per chi vende

Come funziona, i pro e contro

Hai mai pensato di vendere o acquistare la nuda proprietà di una casa? Se vendi solo la nuda proprietà diventi “usufruttuario”. Significa che mantieni il diritto a viverci, godendo quindi di un doppio vantaggio, ottieni subito la somma concordata ma continui ad abitarci per tutto il tempo che vuoi; puoi anche affittarla, e sei sempre tu a percepire l’affitto. Se decidi di comprarla hai dei forti vantaggi economici.

Essendo la casa il bene rifugio per eccellenza, è sempre più frequente questo tipo di compravendita. Ha molto successo perché è una formula che guarda al futuro: la spesa per l'acquisizione è ridotta rispetto ad altre soluzioni e consente di avere liquidità subito per chi cede l'immobile.

Come funziona la nuda proprietà

Spesso si tende a fare confusione tra la nuda proprietà e l’usufrutto, ma in realtà ci sono delle differenze che è bene evidenziare. La nuda proprietà è caratterizzata dalla vendita di un immobile, conservando al tempo stesso il diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto per tutta la sua vita.

Al contrario, l’usufrutto permette al venditore di conservare questo diritto anche quando non è più proprietario. La vendita della nuda proprietà non è altro che la cessione della casa (ma anche di un negozio o di un fabbricato) a un prezzo ben preciso: si tratta del valore dell’immobile a cui bisogna togliere l’usufrutto. L’usufruttuario potrà quindi incassare quanto pattuito con la cessione, continuando ad abitare nella casa; in alternativa può anche riscuotere l’affitto nell’ipotesi di locazione a soggetti terzi. In poche parole usufrutto e nuda proprietà sono due facce della stessa medaglia.

Nuda proprietà e acquirente

Qual è il vantaggio più importante per l’acquirente di un immobile in caso di nuda proprietà? Si ottiene un prezzo che è più basso rispetto a quello previsto con formule immobiliari differenti, una differenza determinata dal fatto che questa persona non sfrutta immediatamente la proprietà. La soluzione diventa molto utile in una serie di situazioni, come ad esempio quando un familiare vuole comprare un’abitazione al figlio minorenne, in attesa che cresca e possa abitarci in futuro.

Il possesso della nuda proprietà

Vita natural durante: è questa la condizione da rispettare quando si gestisce una nuda proprietà. Nel momento in cui il venditore dell’immobile muore, l’acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:

  • L’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni
  • L’immobile subisce una distruzione parziale o totale
  • Si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario

Valutazioni e requisiti in caso di nuda proprietà

L’età del venditore in caso di nuda proprietà è uno degli aspetti fondamentali da analizzare. Più sarà anziano e maggiore diventerà il prezzo della cessione, in quanto l’usufrutto tenderà ad essere più breve. Si tratta di un atto di vendita vero e proprio e per la formalizzazione bisogna affidarsi a un notaio, evitando le scritture private.

Il pagamento, inoltre, può avvenire in un’unica soluzione oppure in maniera rateizzata, sempre dopo che le parti si sono messe d’accordo. La suddivisione delle spese è altrettanto importante. La manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario, mentre quella straordinaria (ad esempio ristrutturazioni e rifacimenti) è competenza del nudo proprietario. Tornando a parlare dell’usufruttuario, il suo compito è anche quello di pagare le tasse comunali, vale a dire Irpef, Imu e Tari.

Come si calcola il prezzo dell’immobile

In caso di nuda proprietà, il prezzo dell’immobile deve essere calcolato in modo molto preciso. Si comincia anzitutto con una perizia redatta da un professionista, così da accertare il valore di mercato della casa.

A questo prezzo, poi, si applica un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario. Tutti i coefficienti sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell’Economia, prendendo spunto dall’aspettativa di vita in Italia e dal tasso di interesse legale in vigore in quel momento.

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