Case della Marca non conformi: la panoramica sull'edilizia trevigiana di Grandi Agenzie

TREVISO Da un’indagine di Grandi Agenzie (Agenzia Immobiliare di Treviso specializzata nella compravendita di immobili residenziali) circa l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa nella Marca Trevigiana hanno delle difformità catastali e/o urbanistiche. Ne parliamo con Stefano Boscarato, titolare di Grandi Agenzie Treviso e creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® -Gli Specialisti del Vendere Case.

Cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?

La regolarità o conformità catastale di un immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioè di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).La regolarità o conformità urbanistica è invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarità urbanistica.

Perché i proprietari rischiano grosso quando vendono una casa che presenta delle difformità?

Una delle dichiarazioni più importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto. Se l’appartamento è stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. E se il proprietario all’atto notarile dichiara che è conforme ne è responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede (perchè magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto). E le non conformità hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti  a favore dell’acquirente.

Qualche esempio di non conformità?

Un abbaino aperto sul tetto di una casa costruita dal papà degli attuali proprietari e di cui questi non sapevano assolutamente nulla. Un altro esempio di non conformità sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne sono stati fatti a palate e nella maggior parte dei casi erano completamente abusivi. Pareti abbattute senza presentare alcun progetto. Recinzioni di case che non sono realizzate sui reali confini come risultanti dalle planimetrie catastali. Bagni realizzati nei sottotetti praticabili ma non abitabili a causa delle altezze ridotte. Questi sono solo alcuni dei numerosi casi che si possono incontrare. Per evitare rischi tutte le non conformità devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto. Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura è: “prevenire è meglio di curare”. Il consiglio è di ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che le certifica per iscritto.